Il existe de nombreux clichés sur l'influence exercée par les employés des institutions européennes sur le marché de l'immobilier bruxellois. L'organisation immobilière CENTURY 21 a mené une enquête auprès de ses agents bruxellois et apporte une image nuancée. La reprise de l'immobilier résidentiel bruxellois par des fonctionnaires européens a permis au marché de l'immobilier bruxellois de rester stable pendant la crise financière.
Alors que le marché bruxellois des bureaux s'est entièrement effondré, l'immobilier résidentiel continue à enregistrer de bons résultats dans la capitale belge. Les salariés des institutions européennes jouent un rôle important à ce niveau. Dans une enquête menée auprès de ses conseillers bruxellois, l'organisation immobilière CENTURY 21 a établi un certain nombre de données intéressantes. On savait déjà que les fonctionnaires européens résident principalement à Etterbeek, Woluwe-Saint-Pierre et Woluwe-Saint-Lambert, Auderghem, Watermael-Boitsfort, Ixelles et Uccle, ce qui est surtout dû à leur choix délibéré de vivre au plus près de leur lieu de travail. La proximité de bonnes liaisons avec les transports en commun et d’espaces verts joue également un rôle important dans ce choix.
La plupart des institutions européennes sont situées dans la ville haute à caractère plutôt résidentiel, ce qui explique déjà en partie les prix historiquement plus élevés dans ces communes, où la concentration de la demande des fonctionnaires européens a encore fait monter les prix. Les agences immobilières CENTURY 21 situées à Bruxelles évaluent l'impact de ce phénomène sur le prix de vente ou de location d'un logement situé dans ces quartiers entre 10 et 20 %, mais on peut aller jusqu'à 40 % dans le cas d'un bien exceptionnel.
« Ces prix majorés donnent l'impression que les fonctionnaires européens jettent l'argent par les fenêtres », explique Mathieu Verwilghen, General Manager de CENTURY 21 Benelux, « mais c'est faux. Ces personnes proviennent généralement de villes où le prix moyen d'un bien immobilier est supérieur pour un niveau de confort beaucoup plus faible. Nos conseillers remarquent que ces clients sont justement très sélectifs dans leurs démarches et qu'ils sont prêts à payer un prix majoré vu la demande élevée sur ce territoire relativement restreint. »
Cette situation spécifique à Bruxelles a permis aux prix de ces logements de rester stables ces dernières années malgré la crise financière. Les spécialistes en immobilier de CENTURY 21 constatent également que les fonctionnaires européens sont des clients exigeants : ils sont prêts à puiser un peu plus dans leur portefeuille si le logement est réellement impeccable et offre un niveau de confort élevé. En cas de location d'un logement, ils veulent être absolument certains que tout est conforme à la législation.
Rien de plus normal pour Mathieu Verwilghen, General Manager de CENTURY 21 Benelux : « Nous évoluons dans le segment supérieur du marché, dont les clients sont bien entendu exigeants. Ce qui me semble surtout important, c'est que ces personnes choisissent de vivre en ville, à proximité de leur lieu de travail. Il ne faut pas oublier que grâce à ses investissements, ce groupe a permis de préserver la qualité de vie d'une bonne partie de notre capitale, ce qui se traduit par une majoration des prix. En fin de compte, tout le monde y gagne. »
LES SENIORS SONT MOINS CASANIERS QU’ON NE CROIT
Le marché du logement des seniors bouge
Le vieillissement de la population a une influence sur le marché immobilier. L’organisation immobilière CENTURY 21 constate une volonté croissante parmi les mediors et les seniors de troquer leur habitation contre une autre formule de logement, qu’il s’agisse d’une location, d’appartements-services ou de certaines formes de cohabitation.
Sous l’influence du vieillissement de la population, l’organisation immobilière CENTURY 21 constate un glissement dans le marché de l’immobilier. L’espérance de vie s’allongeant, le Belge reste bien plus longtemps qu’avant dans son habitation. Mais ce marché connaît un glissement. Les mediors et les seniors veulent profiter de la vie le plus longtemps possible et choisissent dès lors de vendre leur habitation, leur offrant une plus grande capacité financière, et d’opter ensuite pour des formules de logement adaptées. La mobilité sociale et géographique grandissante des enfants a par ailleurs entraîné une diminution de la valeur financière, pratique et émotionnelle de la résidence parentale. L’incertitude quant à l’avenir des pensions pousse les mediors et les seniors à libérer des moyens financiers par la revente de leur maison.
« Il y a 15 ans encore, les personnes âgées considéraient l’immobilier comme un investissement sûr », explique Mathieu Verwilghen, General Manager de CENTURY 21 Benelux. « Nous avons aujourd’hui de plus en plus le sentiment que les mediors et les seniors libèrent le capital de leur maison pour profiter de la vie tant que leur santé le leur permet ; cette tendance se traduit davantage par une offre croissante de grandes habitations sur le marché et par le développement de solutions de logement adaptées pour les mediors et les seniors. »
CENTURY 21 constate les tendances suivantes :
Le marché des appartements-services est en pleine expansion
Le marché des appartements-services est traditionnellement considéré comme un segment difficile pour la location dans la mesure où l’âge de leurs occupants augmente, ce qui entraîne un manque de flexibilité du marché. CENTURY 21 constate toutefois qu’un nombre croissant de 40-60 ans achète des appartements-services comme investissement à long terme pour leur usage personnel, assurant ainsi une partie de leur pension.
Une tendance à la hausse : vendre pour louer
Les enfants ayant le quitté le nid, les mediors occupent souvent des maisons trop grandes pour leurs besoins. Vu l’incertitude qui plane autour des pensions, un nombre croissant de mediors choisit de vendre leur maison pour louer une habitation plus modeste, transformant ainsi une part de leur capital en liquidités. Mathieu Verwilghen, Directeur Général de CENTURY 21 Benelux, y voit certainement un potentiel de croissance : « Nous nous attendons à ce que ce groupe prenne de l’ampleur : cette formule permet une plus grande flexibilité financière et un plus grand contrôle, même au niveau d’un héritage éventuel. Avec les moyens financiers libérés, les mediors et les seniors peuvent soutenir financièrement leurs enfants dans l’achat d’une maison.. ”
La rénovation d’immeubles difficiles à mettre sur le marché en communautés pour seniors
Un segment spécifique du marché se consacre à la transformation de maisons de maître, de châteaux et de fermes châteaux en communautés pour seniors et mediors : des bâtiments autrement difficiles à vendre. Entre 8 et 15 habitations de 30 à 50 m² sont aménagées sur les propriétés ; des logements bien plus spacieux donc qu’une chambre dans une maison de repos et souvent bien moins chers, mais offrant tout le confort et l’assistance d’une maison de repos ‘classique’. Ces habitations sont louées ou vendues, généralement à des habitants de la région, soucieux de préserver leur indépendance dans un environnement familier.
Des vieux jours ensoleillés
Chaque année, un nombre croissant de compatriotes s’installent dans des endroits plus ensoleillés. Mediors et seniors préfèrent passer leurs vieux jours dans le Sud de la France ou de l’Espagne et investissent dans un pied à terre pour y hiberner et éviter les rudes hivers Belges. Evidemment, cette tendance croissante va de pair avec la vente de la propre maison afin de libérer du capital pour un démarrage ensoleillé ou d’échanger celle-ci pour une maison plus modeste et une seconde résidence méridionale.
À propos de CENTURY 21 :
CENTURY 21 est la plus importante organisation immobilière au monde, forte de près de 7700 agences et de 121 000 collaborateurs dans plus de 72 pays. Fondée en 1995, CENTURY 21 Benelux est entre-temps devenue le leader du marché en Belgique, avec plus de 165 agences indépendantes et plus de 800 collaborateurs. CENTURY 21 propose en permanence plus de 6500 biens immobiliers en Belgique, aux Pays-Bas et au Luxembourg. Quelle que soit son activité, l’organisation immobilière met l’accent sur la qualité, le professionnalisme, l’honnêteté, l’intégrité et la rapidité de ses services au client.
QUEL BIEN IMMOBILIER POUVEZ-VOUS ACQUÉRIR POUR 250.000 EUR ?
Le premier réseau d’agences immobilières dans le monde et en Belgique, CENTURY 21, a relevé un défi de taille en comparant les marchés immobiliers du monde entier. Le critère de comparaison est inédit : Quel bien immobilier peut-on acquérir aujourd’hui dans le monde et en Belgique pour un montant de 250.000 EUR ? Entre 25 et 300m², l’éventail est large et dépend peu des caractéristiques propres au bien mais plutôt de sa situation géographique. Les taux d’intérêts et le pouvoir d’achat jouent aussi un rôle déterminant, que le pays soit riche ou pauvre.
New-York, Etats-Unis
Aucun bien à ce prix à Manhattan !
Maison unifamiliale dans le Queens
Surface habitable : 94m²
3 chambres, Salon, salle de bain, petit jardin, garage
Paris, France
Studio dans le centre-ville
Surface habitable : 29m²
2 pièces, cuisine aménagée dans le séjour, 1 salle de douche avec toilette, cave
Londres, Grande-Bretagne
Appartement
Wimbledon (10km du centre)
Surface habitable : 65m²
1 chambre, 1 salle de bain, 1 cuisine et un petit séjour
Canberra, Australie
Studio
Situé proche du centre-ville
Surface habitable : 45m²
1 chambre, 1 salle de bain, 1 petite pièce de séjour
Puerto Rico, Caraïbes
Maison unifamiliale
A proximité de la plage
Surface habitable : 280m²
3 chambres, 2 salles de bain, salon, terrasse, garage
Wellington, Nouvelle-Zélande
Maison
Situé dans le centre-ville
Surface habitable : 80m²
2 chambres, salle de bain, cuisine, garage, cave, grenier
Sofia, Bulgarie
Appartement
Située dans le centre-ville
Surface habitable : 140m²
3 chambres, salon, salle de bain et terrasse
Prague, Rép. Tchèque
Maison
Située dans le centre-ville
Surface habitable : 120m²
2 chambres, salon, cuisine, salle de bain, terrasse, garage
Paphos, Chypre
Appartement neuf
A proximité de la plage
Surface habitable : 82m²
2 chambres, salon, salle de bain, cuisine, terrasse, véranda, piscine, garage
Les critères qui déterminent les prix immobiliers sont partout identiques
Bien que le résultat des recherches de CENTURY 21 indiquent qu’il est impossible de comparer les biens immobiliers du monde entier sur le seul critère du prix de vente, il se révèle par contre évident que les critères qui déterminent les prix sont identiques partout dans le monde : la situation précise du bien est déterminante, tout comme le niveau des taux d’intérêts des emprunts hypothécaires et le pouvoir d’achat de la population locale. Cette situation est d’application tant dans les pays pauvres que dans les pays riches.
La moyenne des prix de vente en Belgique est inférieure à 250.000 EUR
En Belgique, le prix de vente moyen est actuellement de 174.354 EUR. Soit une augmentation de 2.5% en un an. Il existe, en Belgique également, une énorme disparité en matière de prix immobiliers. C’est avant les tout l’endroit où est situé le bien qui compte, d’une part la région ou localisation géographique, et d’autre part, sa proximité immédiate avec un environnement agréable, tranquille et/ou facilitant la vie au quotidien (à proximité des transports en commun, des école ou de petits commerces) par opposition à un quartier bruyant, peu sûr ou le long d’une nationale. Dans certaines régions du pays, il est même rare de trouver un bien à vendre pour 250.000 EUR. C’est par exemple le cas dans les régions économiquement plus faibles actuellement affectées par le chômage.
Et que peut-on acquérir pour 250.000 EUR en Belgique ?
Pour 250.000 EUR, l’acquéreur est aujourd’hui en droit d’attendre soit un bien en bon, voire très bon état, habitable immédiatement, soit un bien d’une superficie habitable plus que correcte (de 110m² à Bruxelles centre à 300m² à Liège), soit une maison 4 façades avec jardin, en fonction de la région et du quartier.
Pour ce prix-là à Bruxelles, il est possible d’acheter un bel appartement avec 2 chambres à Woluwé-St-Pierre ou Evere tout comme une maison en rangée avec 3 chambres et un jardin près de la Basilique de Koekelberg.
A Anvers ou Courtrai, une maison en rangée de cette catégorie de prix comportera 4 chambres, alors qu’à Gand et Mons il est même envisageable de devenir propriétaire d’une petite maison 4 façades pour ce prix. Enfin, à Liège, CENTURY 21 propose une maison 3 façades de 300m² avec pas moins de 7 chambres à coucher, 2 salles de bain, proche du centre-ville.
Marché immobilier en Belgique actuellement dans une situation exceptionnelle
Vu la situation économique et financière, le marché immobilier belge se trouve actuellement dans une situation exceptionnelle. Mathieu Verwilghen, General Manager CENTURY 21 Benelux, précise : « Le contexte économique et immobilier nous permet d’affirmer que c’est à la fois le moment d’acheter et de vendre. Ce n’était jamais arrivé ces 30 dernières années. Les raisons de cette situation tout à fait particulière sont multiples : les taux d’intérêt sont encore relativement bas, le pouvoir d’achat s’est maintenu pour les catégories sociales de la population en mesure d’accéder à la propriété et les consommateurs en général ont moins confiance dans les investissements financiers. A cela s’ajoute le fait que les Belges ont un désir profond d’être propriétaire de leur logement. Ils souhaitent donc profiter de la stabilisation actuelle du marché immobilier. »
Autre tendance actuelle
Les biens d’exceptions (au dessus de 600.000 EUR en Wallonie et 700.000 EUR en Flandre) se vendent aujourd’hui bien mieux que ces dernières années dès lors qu’ils se démarquent de l’immobilier classique par l’architecture du bâtiment ou par son caractère exceptionnel (petit château, maison de maître, habitation ultra moderne,…). Et ce, même si des travaux de rénovation s’avèrent nécessaires.
L’immobilier résidentiel se vend plus et mieux qu’en 2009
Depuis le début de l’année, CENTURY 21 constate - en Belgique - une hausse de 3% du nombre de transactions par rapport à la même période (février-juillet) de 2009. Le prix moyen de vente (160.603 EUR à Bruxelles et 181.133 EUR en Flandre et Wallonie) est lui aussi en légère augmentation, à l’exception de Bruxelles, où les prix restent stables. Il est vrai que le marché bruxellois ne suit pas tout à fait la même tendance que le reste du pays. Les prix avaient augmenté légèrement plus dans la capitale que dans le reste du pays.
LE HOME STAGING PERMET DE VENDRE UN BIEN IMMOBILIER 2 FOIS PLUS VITE, AVEC JUSQU’À 15% DE PLUS-VALUE!
Primeur belge : CENTURY 21 intègre ce service dans son offre
Le ‘home staging’ consiste à mettre un bien immobilier en valeur afin de stimuler et d’accélérer sa vente ou sa location. Ce concept est très populaire au Canada, en France et surtout aux Etats-Unis où 95% des maisons sont re-stylisées avant leur mise en vente ou location. En Belgique, le home staging fait ses premiers pas. CENTURY 21 propose dorénavant ce service à ses clients, qui peuvent ainsi espérer vendre ou louer leur bien plus vite et avec jusqu’à 15% de plus-value par rapport au prix de vente moyen. La raison de ce succès est simple : 75% des acquéreurs potentiels ne parviennent pas à passer outre la décoration et l’ambiance existantes d’une maison ou d’un appartement.
Un investissement pour vendre ou louer un bien plus vite et mieux
Créé par Barb Schwarz aux Etats-Unis en 1972, le concept du home staging n’a cessé de croître et de démontrer son efficacité. Ainsi, aux Etats-Unis, 95% des biens immobiliers mis en vente ou en location passent par une cure de home staging. Il suffit de considérer le bien immobilier en question comme n’importe quel autre produit mis en vente… et on comprend vite qu’il est nécessaire de le mettre en valeur pour faciliter sa vente et se différencier des autres offres existantes sur le marché.
Sandy Ousmane, experte CENTURY 21 en home staging en Belgique, précise : « Comme dans de nombreux domaines, la première impression est primordiale et décisive. Il faut que l’acquéreur potentiel puisse d’emblée s’imaginer vivre dans le bien qu’il visite. 85% des acheteurs commencent par effectuer des recherches sur Internet, et il leur faut moins de 30 secondes pour savoir s’ils sont intéressés ou non par le bien. Le home staging va donc permettre de dépersonnaliser un bien et lui donner la neutralité nécessaire pour que toute personne ou famille puisse visualiser sa vie quotidienne dans cette maison ou appartement.»
Une fois le bien dépersonnalisé et rangé, l’équipe de home staging va effectuer les petites réparations et rénovations nécessaires : reboucher les trous dans les murs, réparer les robinets et éclairages défaillants, refaire les joints de la salle de bain,… L’équipe se chargera ensuite de créer une ambiance agréable et aérée tout en accentuant les atouts du bien : faire crépiter des bûches dans un feu ouvert, placer une chaise sur le balcon ou une plante dans le hall d’entrée, repeindre les pièces les plus sombres ou encore meubler les espaces vides.
Le coût du home staging représente environ 1% du prix de vente
Mathieu Verwilghen, General Manager de CENTURY 21 Benelux, constate que les biens qui ont fait l’objet d’un home staging attirent davantage l’attention et se vendent donc mieux que les autres : “Les études menées sur le sujet démontrent qu’il ne s’agît absolument pas de nouvelles dépenses pour le vendeur, au contraire, c’est un investissement rentable. Les maisons qui ont subi un home staging se vendent jusqu’à 15% de plus qu’une maison classique, et le délai de vente est aussi 2 fois plus court. Le montant de l’investissement est généralement de 1% du prix de vente. C’est donc un investissement qui s’avère vite fort rentable.”
En tant que pionnier en Belgique, CENTURY 21, la plus grande organisation immobilière en Belgique et dans le monde, a donc décidé d’intégrer le home staging dans son offre de services, car il permet de proposer un service supplémentaire à ses clients tout en réduisant la durée de la transaction. Tout vendeur qui fera appel à l’expertise et au service de CENTURY 21 pour assurer la vente de son bien immobilier, pourra également faire appel aux services d’experts en home staging.
APRES UN PREMIER SEMESTRE COURONNE DE SUCCES, CENTURY 21 BENELUX PREVOIT UNE HAUSSE DE SON CHIFFRE D'AFFAIRES ANNUEL DE 14.4%
6 premiers mois de 2010: hausse générale des prix dans l'immobilier de 1 à 2%
Pendant les 6 premiers mois de 2010, CENTURY 21 Benelux a vu son chiffre d'affaires augmenter de 14,6% par rapport à la même période de 2009. La plus grande organisation d'agences immobilières de Belgique s'attend à présent à une hausse générale de plus de 14% de son chiffre d'affaires annuel en 2010: le marché de l'immobilier s'est rétabli et les prix des immeubles se sont stabilisés. Bien que les prix généraux sur les 6 premiers mois de l'année aient augmenté de 1 à 2%, CENTURY 21 ne s'attend plus à de fortes hausses de prix, mais pas non plus à des baisses de prix complémentaires.
Les immeubles extrêmement chers continuent à très bien se vendre, malgré la crise
CENTURY 21 Benelux constate que le marché de l'immobilier en général a connu une hausse des prix de 1 à 2%. Mathieu Verwilghen, General Manager de CENTURY 21 Benelux, explique: “Outre une légère augmentation dans la plupart des segments du marché, nous voyons aussi que les immeubles extrêmement chers – au-dessus de 800.000 EUR – se portent toujours très bien. Ce segment n'a pas été touché par la crise économique, là où les immeubles situés entre 300.000 et 600.000 EUR ont le plus souffert de la crise l'an dernier. Ce dernier segment connaît à présent une phase de stabilisation. Dans les maisons de rangée, catégorie connaissant la plus grande demande, nous remarquons d'ores et déjà une légère hausse des prix.”
En l'absence de baisses des prix, les terrains restent toujours très chers, malgré le fait qu'il y ait eu moins de ventes. Le marché des appartements ne s'est pas encore tout à fait redressé: la catégorie de prix plus élevée – au-delà de 250.000 EUR – est seulement en train de se redresser légèrement, alors que les appartements bon marché n'ont pas essuyé de revers.
Pendant les 6 premiers mois de 2010, CENTURY 21 Benelux a vu son chiffre d'affaires augmenter de 14,6% par rapport à la même période de 2009. Le nombre de ventes a augmenté de près de 10% et le nombre d'immeubles mis en vente de plus de 2%.
Voici les chiffres de CENTURY 21 Benelux pour les 6 premiers mois de 2010 comparés à la même période de 2009:
Chiffre d'affaires: +14,6%
Nombre d'immeubles mis en vente: +2,4%
Nombre de ventes: +9,6%
Pour le 2e semestre, aucune forte hausse de prix n'est attendue sur le marché de l'immobilier belge, mais pas de nouvelles baisses de prix non plus. Le marché de l'immobilier dans son ensemble, donc toutes catégories confondues, confirme ainsi son lent redressement. Suite à ce rétablissement, CENTURY 21 Benelux s'attend à une hausse de plus de 14% de son chiffre d'affaires annuel.
Attentes* chiffres annuels 2010:
Chiffre d'affaires: +14,4%
Nombre d'immeubles mis en vente: +2,4%
Nombre de ventes: +11,5%
*Pour les attentes 2010, il est tenu compte du fait que le marché de l'immobilier est traditionnellement plus actif au 2e semestre qu'au premier.
Mathieu Verwilghen va un pas plus loin: “Il est très clair que la confiance dans l'immobilier en tant qu'outil de placement a énormément augmenté. Si cela n'avait pas été le cas, le secteur de l'immobilier aurait également été en crise, car les banques accordent plus difficilement des prêts. Il est aujourd'hui clairement plus difficile pour les Belges d'emprunter et donc d'acheter."