Date de publication : 18/11/2024
Le gouvernement flamand a annoncé la réduction à 2% des droits d'enregistrement à l'achat d'un bien propre et unique en 2025. Où en est l’adoption du texte & quels autres changements fiscaux pour les propriétaires en 2025 ? Découvrez-le dans cet article.
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Situation au 8 novembre 2024
Après avis du Sociaal Economische Raad van Vlaanderen (SERV), du Vlaamse Onderwijsraad (VLOR), du Vlaamse Raad voor Welzijn, Volksgezondheid en Gezin (SAR WVG), du Strategische Adviesraad voor Cultuur, Jeugd, Sport en Media (SARC), du Strategische Adviesraad Landbouw en Visserij (SALV), du Mobiliteitsraad (MORA), du Milieu- en Natuurraad (Minaraad), du Strategische Adviesraad voor Ruimtelijke Ordening en Onroerend Erfgoed (SARO) et du Conseil d'Etat; et après négociations avec les partenaires sociaux, le Gouvernement flamand a décidé d’approuver définitivement le projet de décret-programme en vue dela préparation du budget 2025. Il contient les mesures nécessaires pour rendre le budget Flamand exécutable, et notamment les mesures fiscales liées à la propriété immobilière. Ce projet a ensuite été soumis au Parlement flamand.
Situation au 15 novembre 2024
Le projet de décret-programme a été soumis au Parlement flamand le 8 novembre 2024. Le président du Parlement flamand a renvoyé le projet aux commissions suivantes, où il est actuellement examiné :
Commission de la gouvernance intérieure et de l'intégration
Commission pour Bruxelles et le Vlaamse Rand et le bien-être des animaux
Commission de la politique étrangère, des affaires européennes et de la coopération internationale
Commission de la culture, de la jeunesse, du sport et des médias
Commission de l'économie, du travail, de l'économie sociale, de la science et de l'innovation
Comité de politique générale, des finances, du budget, de la justice et de la propriété
Commission de l'agriculture, de la pêche et de la politique rurale
Commission de l'environnement, de la nature et de l'aménagement du territoire
Commission de l'éducation
Commission de la mobilité et des travaux publics
Commission du bien-être, de la santé publique, de la famille, de la lutte contre la pauvreté et de l'égalité des chances
Commission du logement, du tourisme, de l'énergie et du climat.
Attention: le texte définitif du décret ne sera connu qu'après son examen et son adoption par le Parlement flamand en séance plénière et la publication du décret adopté au Moniteur belge.
Que prévoit la version provisoire du décret-programme en matière de droits d'enregistrement lors de l'achat d'un bien immobilier ?
Le taux avantageux pour une habitation propre et unique passe de 3 % à 2 %
Le taux classiquement réduit pour les habitations propres et uniques (aujourd'hui : 3 %) tombe à 2 %. Il est donc 10 % moins cher que le taux normal des droits d’enregistrement. Le point de référence est la date de l'acte authentique. Ainsi, toute personne qui signe (ou a signé) un contrat de vente sous seing privé (compromis) avant le 01/01/2025 peut parfaitement bénéficier de la réduction du taux, à condition que l'acte ne soit enregistré qu'à partir du 01/01/2025.
Le projet de décret-programme ne contient aucune modification des conditions pour bénéficier du taux préférentiel classique (bientôt réduit à 2%). Par exemple, le délai de domiciliation et le délai de vente des biens gênants ("causalité de tolérance") restent inchangés. Le projet de décret-programme ne dit rien non plus des changements en matière de pénalités fiscales. L'accord de coalition prévoit toutefois que celles-ci ne sont plus toujours proportionnelles. Ce point sera donc peut-être revu plus tard au cours de la législature. Mais pour l'instant, pas de changement.
Le taux extra-favorable de 1 % pour les REI et la démolition/reconstruction disparaît
Aujourd'hui, un acheteur peut bénéficier d'un taux extra-favorable si, après avoir acheté une habitation propre et unique, il la rénove énergétiquement ou la démolit/reconstruit. L'acheteur paiera alors 1 % de droits d'enregistrement au lieu du taux favorable traditionnel de 3 % (bientôt réduit à 2%). Ce taux favorable distinct de 1 % disparaîtra à partir du 01/01/2025.
Important : certains acheteurs seront désavantagés par cette mesure. En effet, toute personne qui achète une habitation propre et unique en vue d'une REI (rénovation énergétique intensive) ou d'une démolition/reconstruction paiera, à partir du 01/01/2025, 1% de plus de droits d’enregistrement qu'aujourd'hui. Aujourd'hui, cette personne paiera en effet des droits d'enregistrement au taux extra-favorable de 1%, tandis qu'après le 01/01/2025, elle paiera des droits d'enregistrement au taux préférentiel traditionnel (qui sera réduit à 2% entre-temps).
Les acheteurs feraient donc bien de vérifier s'ils peuvent bénéficier du taux extra-favorable actuel de 1 % sur les REI ou sur la démolition/reconstruction. Si c'est le cas, ils ont tout intérêt à accélérer leur achat. En ce qui concerne le calendrier, il y a encore de la marge. En effet, le critère utilisé pour la suppression du taux de 1 % est la date du compromis.
Attention : le taux réduit pour les donations avec REI est également supprimé à partir du 01/01/2025. Depuis le 1er juillet 2015, il existe un taux réduit de droits de donation dans le cas où le donataire effectue par la suite une rénovation énergétique importante du bien donné. Le taux favorable fonctionne par le biais d'un remboursement : au moment de la donation elle-même, on paie le taux normal. S'il est prouvé par la suite que le bien a été rénové énergétiquement, le trop-perçu est remboursé. Ce régime de faveur sera toutefois supprimé le 01/01/2025. Tout comme le taux de 1 % dans le droit de vente, le gouvernement flamand estime qu'il n'est plus suffisamment incitatif.
Diminution de la réduction supplémentaire lorsque l’habitation propre et unique est également une "habitation modeste"
Lors de l'achat d'une habitation propre, unique, ét "modeste", vous pouvez bénéficier aujourd’hui d'une réduction supplémentaire en plus du taux favorable classique pour les droits d'enregistrement. Une habitation "modeste" est une habitation dont le prix d'achat est plafonné. Ce prix d'achat maximum est de 220 000 € (ou 240 000 € dans les villes centrales et les communes du Vlaamse Rand).
Cette remise supplémentaire sera maintenue, mais réduite à partir du 01/01/2025. Elle sera de 1.867 € à partir de cette date, contre 2.800 € aujourd'hui. Les prix plafonnés de respectivement 220 000 € et 240 000 € pour bénéficier de cette réduction supplémentaire ne changent pas.
Modifications d'autres tarifs
Le taux des droits d'enregistrement pour les vendeurs professionnels passera de 4 à 6 %. Cet ajustement s'appliquera à tous les contrats de vente conclus à partir du 1er janvier 2025. Pour l'instant, nous n'avons pas connaissance d'une autre adaptation du régime des vendeurs professionnels. Les délais de revente restent inchangés jusqu'à nouvel ordre.
Les taux de droits d'enregistrement préférentiels pour l'achat de biens immobiliers se trouvant sur l’inventaire du patrimoine immobilier disparaîtront. La réduction de moitié à 6 % pour l'achat d'un monument protégé et le taux distinct de 1 % disparaissent. L'acheteur peut actuellement bénéficier de ce dernier taux lorsqu'il achète un monument protégé qu'il utilise ensuite comme maison familiale.
Ce régime de faveur ne s'appliquera plus aux compromis de vente dont la date de conclusion est postérieure ou égale au 1er janvier 2025, indépendamment d’éventuelles conditions suspensives.
Attention : le taux favorable des droits d’enregistrement en cas de donation d'un monument protégé disparaîtra également à partir du 01/01/2025.
En bref : Deux points de repère
En bref, vous devez garder deux points de référence à l'esprit :
La date de l'acte authentique est déterminante pour :
Le taux préférentiel classique de 3 % qui est ramené à 2 % pour l’achat d’une habitation propre et unique après le 01/01/2025 ;
La réduction supplémentaire lorsque l’habitation propre et unique est également une habitation modeste, qui passe de 2 800 € à 1 867 € après le 01/01/2025.
La date de conclusion du compromis (au sens strict) est déterminante pour :
La suppression du taux favorable de 1 % pour les REI ou la démolition/reconstruction ;
La suppression des taux favorables pour les biens immobiliers se trouvant sur l’inventaire du patrimoine immobilier.
Il est donc important que toute personne qui souhaite encore bénéficier du taux de 1% pour la REI ou la démolition/reconstruction OU des taux favorables lors de l'achat d'un bâtiment classé conclue un contrat de vente de gré à gré (compromis) avant le 01/01/2025. Dans ce cas, nous déconseillons l'utilisation d'une promesse de vente réciproque, car il faut prouver que l’option/la promesse a été effectivement levée avant le 01/01/2025. Un compromis classique offre plus de sécurité en termes de valeur probante vis-à-vis de l'administration fiscale.
Taux inchangés
Le taux de base reste à 12 %.
Le taux de 10 % pour les réserves naturelles et les terres agricoles -> Pas de changement
Le taux de 7 % sur les loyers de la SVK pour les biens achetés -> Pas de changement
Autres changements fiscaux (que les droits d'enregistrement) liés à la propriété immobilière
Suppression de la réduction du précompte immobilier pour les maisons à faible consommation énergétiques. Le Code flamand des impôts prévoit toujours une réduction de 100 % du précompte immobilier en cas de rénovation énergétique importante pour un niveau E maximal de E60. En cas de reconstruction partielle ou de réaménagement, une réduction de 50 % et de 100 % s'applique respectivement pour un niveau E maximal de E20 et E10. Tous les détails sont disponibles sur le site web du gouvernement flamand. Ces réductions seront supprimées à partir du 01/01/2025. Il est à noter que les cas existants seront honorés. Les personnes qui bénéficient d'une réduction aujourd'hui la conserveront jusqu'à la fin de la période.
Pour pouvoir encore bénéficier de la réduction, la date de la demande de permis d'urbanisme est cruciale. Si cette demande a été introduite avant le 01/09/2025, vous pouvez encore prétendre à la réduction.
Extension de la période suspecte en matière de droits de succession. Le projet de décret-programme prévoit que la période suspecte sera désormais de 5 ans au lieu de 3. Concrètement, les dons manuels non enregistrés via un acte de donation seront désormais comptabilisés dans la succession si le donateur décède dans les 5 ans (actuellement : 3 ans). Cela rend plus complexe le choix d'opter ou non pour un acte de donation (et donc de payer des droits de donation). Ce changement s'applique aux donations de biens meubles (les donations de biens immeubles doivent de toute façon faire l'objet d'un acte authentique). Or, de tels dons manuels sont assez fréquents avant l'achat d'un bien immobilier. Cette modification aura donc un impact indirect sur le marché immobilier. Cette modification entrera en vigueur le 01/01/2025 et s'appliquera à tous les dons manuels effectués à partir de cette date. Pour les dons manuels plus anciens, le délai reste de 3 ans.
Sources :
https://www.vlaamsparlement.be/nl/parlementaire-documenten/parlementaire-initiatieven/1836416