Welke nieuwe niet-fiscale maatregelen zullen de vastgoedwereld veranderen in 2025?
Belangrijke veranderingen in het algemeen aansprakelijkheidsrecht, nieuwe registratieplicht voor woninghuurovereenkomsten alsook verplichte plaatsing van rookmelders in woningen en in werking treding van de paritaire huurcommissie in het Brussels gewest, invoering van het nieuwe ‘kotlabel’ en nieuwe EPC-plicht voor grote niet-residentiële gebouweenheden in het Vlaams gewest, en nog veel meer: je leest het allemaal in dit artikel!
A. WAT VERANDERT ER MET ZEKERHEID IN 2025?
1. Grote veranderingen in het aansprakelijkheidsrecht
Op 1 juli 2024 werd Boek 6 (“buitencontractuele aansprakelijkheid”) van het (nieuwe) burgerlijk wetboek in het Belgisch Staatsblad gepubliceerd.
In het nieuwe aansprakelijkheidsregime wordt het samenloopverbod opgeheven. Daardoor kan een benadeelde partij die schade ondervindt door de fout van een medecontractant voortaan zelf kiezen of zij lastens deze medecontractant een vordering instelt op basis van contractuele of buitencontractuele aansprakelijkheid.
Een tweede belangrijke wijziging ingevoerd door dit nieuwe boek 6 heeft betrekking op de voormalige quasi-immuniteit van de uitvoeringsagent. Deze quasi-immuniteit bestaat voortaan niet meer. Uitvoeringsagenten kunnen voortaan rechtstreeks buitencontractueel aansprakelijk worden gesteld door de benadeelde partij.
Dit houdt in dat wanneer een bepaalde schade veroorzaakt wordt door een fout gemaakt door een persoon die niet de medecontractant is, maar een hulppersoon van deze medecontractant, de benadeelde partij deze hulppersoon rechtstreeks kan aanspreken op basis van de buitencontractuele aansprakelijkheid, ook al heeft de benadeelde partij geen rechtstreekse contractuele relatie met de hulppersoon. Dit kon vroeger niet.
Het nieuwe aansprakelijkheidsregime treedt in werking op 1 januari 2025. De regels zijn van toepassing op alle “feiten die tot aansprakelijkheid kunnen leiden” en die zich voordoen na de inwerkingtreding van de wet. Dit betekent dat bestaande overeenkomsten vanaf 1 januari 2025 in principe onder de nieuwe regels vallen, zelfs als ze vóór deze datum zijn afgesloten.
2. Algemeen Reglement op de elektrische installaties wijzigt op 1 maart 2025
Het Koninklijk Besluit van 3 oktober 2024 werd op 28 oktober 2024 in het Belgisch Staatsblad gepubliceerd. Dit besluit is van toepassing vanaf 1 maart 2025 en bevat verschillende wijzigingen in de drie boeken van het AREI met betrekking tot onder meer ruimten die een bad en/of een douche bevatten, publiek toegankelijke ruimten, contactdozen en nog diverse andere wijzingen.
Deze wijzigingen hebben voornamelijk invloed op installateurs, maar ook op eigenaars, uitbaters en beheerders van gebouwen.
3. Nieuwe gewestelijke registratie voor woninghuurcontracten in Brussel
Sedert 1 januari 2025 heeft Brussel als eerste gewest de registratie van huurovereenkomsten geregionaliseerd. Voortaan moeten de betrokken huurovereenkomsten geregistreerd worden op een nieuw gewestelijk platform: 'Irisrent'.
Voorlopig geldt deze gewestelijke registratieplicht enkel voor woninghuurovereenkomsten in Brussel, op voorwaarde dat ze vanaf 1 januari 2025 worden afgesloten of dat ze op die datum nog niet geregistreerd zijn. Brusselse huurovereenkomsten voor andere soorten vastgoed, zoals kantoren of handelspanden, worden dus niet getroffen door deze nieuwe verplichting. Deze contracten, alsook de woninghuurovereenkomsten die buiten het Brussels Hoofdstedelijk Gewest worden afgesloten, blijven dus (enkel) geregistreerd via het platform My Rent van de Federale Overheidsdienst Financiën.
Opgelet: ten gevolge van een meningsverschil tussen het Brussels Gewest en de Federale Overheid, zullen woninghuurovereenkomsten in Brussel vanaf 1 januari 2025 onderworpen zijn aan een dubbele registratieplicht. Ze zullen dus een eerste keer moeten worden geregistreerd op het federale platform “My Rent” en een tweede keer op het gewestelijke platform “Irisrent”.
De federale minister van Financiën heeft immers een beroep tot nietigverklaring ingesteld tegen de maatregel tot afschaffing van de federale registratieplicht van deze huurovereenkomsten, die door de Brusselse ordonnantie was ingevoerd teneinde dubbele registratie en bijkomende administratieve lasten voor verhuurders te vermijden.
Dit beroep tot nietigverklaring is momenteel in behandeling bij het Grondwettelijk Hof. Aangezien het Hof nog geen uitspraak heeft gedaan, is dubbele registratie sinds januari 2025 verplicht voor woninghuurovereenkomsten in het Brussels Gewest.
Het niet registreren van dergelijke huurovereenkomsten kan zowel op federaal als op gewestelijk (brussels) niveau bestraft worden:
De federale overheid kan een boete van 25 euro opleggen voor het niet of te laat registreren van huurovereenkomsten;
Op gewestelijk niveau zijn er burgerrechtelijke gevolgen, waaronder de mogelijkheid voor de huurder om het contract op te zeggen zonder opzegtermijn en dus zonder opzeggingsvergoeding. Bovendien is de registratie van het huurcontract op gewestelijk niveau noodzakelijk om de huurprijs te kunnen indexeren.
De nieuwe verplichting om de huurovereenkomst op gewestelijk niveau te registreren ligt bij de verhuurder, die dit binnen twee maanden na ondertekening van de huurovereenkomst moet doen. De registratie is gratis.
4. Rookmelders verplicht in Brussel
Het branddetectiebesluit van de Brusselse regering verplicht vanaf januari 2025 het installeren van rookmelders in alle woningen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.
Tot nu toe gold deze verplichting enkel voor huurwoningen. Vandaag geldt dit voor alle woningen, verhuurd of niet. Onder het begrip ‘woning’ wordt in dit kader verstaan “het gebouw of gebouwgedeelte dat gebruikt of bestemd is om bewoond te worden door één of verscheidene gezinnen”.
Het aantal te plaatsen rookmelders hangt af van de indeling van de woning. Er moet minstens één rookmelder zijn: in elke gang, overloop of kamer op de weg van de slaapkamer naar de voordeur (de vluchtweg), en in een woning met meerdere verdiepingen in elke ruimte die toegang biedt tot de volgende verdieping zoals een hal of overloop. De rookmelders mogen niet van het ionische type zijn, moeten voorzien zijn van een ingebouwde batterij met een levensduur van tien jaar en voldoen aan de norm NBN EN 14604.
Tot de verplichtingen van de verhuurder behoren:
het correct installeren van rookmelders die aan de norm voldoen;
het betalen van de aankoop-en plaatsingskosten van de rookmelders;
het vervangen van rookmelders, ofwel wanneer ze defect zijn, ofwel vóór de vervaldatum of ten laatste 10 jaar na de door de fabrikant aangegeven fabricagedatum.
Tot de verplichtingen van de huurder behoren:
het afstoffen en testen van de rookmelders;
het informeren van de verhuurder als de rookmelder niet werkt.
Er zijn rookmelders op de markt die speciaal ontworpen zijn voor doven en slechthorenden. De verhuurder mag zich niet verzetten tegen de installatie van de rookmelders die aangepast zijn aan de handicap van (één van) de bewoners, maar hij is niet verplicht de kosten van de aankoop te dragen.
Als je twijfelt of een rookmelder verplicht is in een bepaalde ruimte of op een bepaalde plek, kan je een gratis huisbezoek vragen door de brandveiligheidsadviseurs van Brandweer Brussel.
Meer info vind je ook op de website van het Brussels Gewest:
5. Vlaams kotlabel voor studentenhuisvesting
Het “kotlabel” wordt niet meteen in heel Vlaanderen breed verplicht. De gemeenten hebben vanaf 1 januari 2025 de keuze om al dan niet te werken met het kotlabel en om het al dan niet te verplichten.
Het kotlabel geeft informatie over het vergund karakter van de studentenwoning en vertelt ook of de woningkwaliteits- en brandveiligheidsnormen werden nageleefd. De aanvraagprocedure is gelijklopend aan die voor het conformiteitsattest. De gemeente kan een retributie vragen voor het afleveren van het kotlabel.
6. Onverenigbaarheid asbestdeskundige en vastgoedmakelaar voor panden die je zelf in portefeuille hebt
Een vastgoedmakelaar mag optreden als asbestdeskundige, doch vanaf 1 januari 2025 worden hier beperkingen aan gesteld.
Er komt dus geen algemeen beroepsverbod voor de vastgoedmakelaar, syndicus of rentmeester om de activiteit van asbestdeskundige nog te mogen uitoefenen. Wel komt er een onverenigbaarheid voor panden die je zelf in portefeuille hebt. Voor alle andere panden mag je dus wel nog attesten opmaken.
7. Paritaire huurcommissie in Brussel toch van start
Wat lange tijd onwaarschijnlijk leek, is nu toch gebeurd. De paritaire huurcommissie in Brussel kan van start gaan. Dat heeft Brussels Huisvesting aangekondigd. Dit ondanks de aanhoudende weigering van de organisaties die verhuurders vertegenwoordigen (Verenigde Eigenaars en SNPC) om personen af te vaardigen.
Na een publieke oproep werden alsnog voldoende kandidaten gevonden om te zetelen. Vanaf heden kan men dan ook bij de commissie terecht voor een advies over de huurprijs (afstemming op de roosters met referentiehuurprijzen) en over woningkwaliteitsproblemen. Meer details over de werking kan je terugvinden op de website van de commissie: https://be.brussels/nl/huisvesting/huren-en-verhuren/huurovereenkomst/paritaire-huurcommissie.
8. Vlaanderen: EPC-plicht voor grote niet-residentiële gebouweenheden
Het EPC (Energieprestatie Certificaat) NR (Niet-Residentieel) geeft de energiezuinigheid weer van niet-residentiële eenheden zoals bijvoorbeeld kantoren, scholen en winkels. Het laat zien welke renovatie-inspanningen nodig zijn voor een koolstofneutrale status.
Sinds 2023 is een EPC NR verplicht bij overdracht of verhuur van niet-residentiële gebouweenheden, ongeacht hun oppervlakte. Als eigenaar van een klein niet-residentiële (kNR) gebouweenheid (m.a.w. een NR-eenheid waarvan de bruikbare vloeroppervlakte maximaal 500 m² bedraagt) kan je er wel voor kiezen om, in plaats van een klassiek EPC NR, een specifiek EPC kNR (klein niet-residentieel) te laten opmaken. De opmaak en inhoud van dit EPC kNR is gelijkaardig aan het EPC van residentiële gebouweenheden en is specifiek ontwikkeld voor kleine niet-residentiële gebouweenheden die sterke gelijkenissen vertonen met woningen, op het vlak van architectuur, installaties, materialen, gebruik, …
De regelgeving omtrent EPC NR wordt geleidelijk aangescherpt.
Sedert 1 januari 2025 moet elke grote niet-residentiële eenheid (m.a.w. een NR-eenheid waarvan de bruikbare vloeroppervlakte minimaal 500 m² bedraagt) met een bruikbare vloeroppervlakte groter of gelijk aan 1000 m², over een EPC NR beschikken, ongeacht of er een transactie van overdracht of verhuur plaatsvindt of niet.
Vanaf 1 januari 2026 moet elke grote niet-residentiële gebouweenheid (m.a.w. een NR-eenheid waarvan de bruikbare vloeroppervlakte minimaal 500 m² bedraagt), ook als haar bruikbare vloeroppervlakte kleiner is dan 1000 m², over een EPC NR beschikken, ongeacht of er een transactie van overdracht of verhuur plaatsvindt of niet.
B. WAT ZOU ER NOG KUNNEN VERANDEREN IN 2025 ?
1. Vlaanderen: aankondiging versoepeling renovatieverplichtingen
Sinds 1 januari 2023 geldt de renovatieverplichting voor residentiële gebouwen, dus voor eengezinswoningen en appartementen. Alle woningen en appartementen die vanaf 2023 zijn aangekocht met label E of F, moeten verplicht gerenoveerd worden naar label D of beter, binnen de 5 jaar na aankoop.
Volgens het regeerakkoord van de Vlaamse regering zijn de plannen om deze norm in de toekomst strenger te maken voorlopig opgeschort. Ook de termijn voor het uitvoeren van renovatiewerkzaamheden zou verruimd worden van vijf naar zes jaar. Dit geeft kopers meer tijd om te voldoen aan de energienormen en hun woning energiezuiniger te maken.
Let op: dit is aangekondigd in het regeerakkoord, maar nog niet juridisch verankerd via een decreetswijziging. De huidige juridische situatie is nog steeds dat de termijn voor het uitvoeren van de renovatiewerkzaamheden 5 jaar bedraagt. Bovendien vermeldt de wettekst vandaag nog steeds dat de renovatieplicht voor authentieke akten verleden vanaf 1 januari 2028 strenger wordt, m.o.o. het behalen van een minimaal energieprestatieniveau C. Pas wanneer het Vlaams Parlement de decreetswijziging heeft gestemd, mag je dit met zekerheid communiceren aan de koper. Zolang dit nog niet het geval is, blijft enige voorzichtigheid geboden.
2. Het initiatief van de Vlaamse woonwaarborg voorlopig ‘on hold’
Met de Vlaamse Woonwaarborg wilde toenmalig minister van Wonen Matthias Diependaele ervoor zorgen dat er meer jonge kopers effectief een lening kunnen krijgen om zo hun woondroom te realiseren.
Banken vragen immers vaak een eigen inbreng van 20%, wat voor veel jonge mensen zonder familiehulp moeilijk haalbaar is. De woonwaarborg fungeert als een garantie, zodat kopers makkelijker aan de financieringsvoorwaarden kunnen voldoen. Dit initiatief is bedoeld om de drempel voor het kopen van een eerste woning te verlagen.
Na feedback uit de bankensector twijfelt de nieuwe minister van Wonen Melissa Depraetere of er een geschikte doelgroep bestaat die er gebruik van zou maken. De minister kondigde recent aan dat de Vlaamse woonwaarborg voorlopig ‘on hold’ wordt gezet.
3. Verplichte risicoanalyse voor parkings met meer dan 10 plaatsen
Door de opkomst van de elektrische wagens wordt er gewerkt aan een Koninklijk Besluit die het uitvoeren van een risicoanalyse in alle bestaande en nieuwe parkings met meer dan 10 parkeerplaatsen zal verplichten.
Bij deze risicoanalyse zal onder meer de focus liggen bij compartimenteringen, niet-explosieve atmosfeer, detectie, evacuatie, ventilatie en/of RWA en/of sprinkling en de evacuatie van het voertuig. Er is nog geen duidelijkheid met betrekking tot de timing van de invoering van deze verplichting.